В Ростовской области суды разбирались с возможностью собственников на общем собрании выбрать порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества (КР СОИ).
В Волгодонске собственники на общем собрании приняли решение о начислении платы за КР СОИ по факту (то есть по показаниям общедомовых счетчиков). Но кроме этого, они без учета мнения управляющей организации решили заключить дополнительное соглашение к договору управления и утвердили свой размер платы за содержание жилья.
Управляющая организация обратилась в суд, чтобы признать решения собрания недействительными, проиграла первую инстанцию, но выиграла вторую.
Апелляционный суд посчитал, что размер платы утвержден без экономического обоснования; закон не обязывает управляющую организацию заключать договор управления на условиях, которые собственники определили без ее участия.
Однако апелляционная инстанция признала недействительными не только два эти решения, но и протокол в целом, который содержал также решение по КР СОИ и процедурные вопросы.
Объяснение: остальные вопросы повестки дня общего собрания связаны с вопросом изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем в целом решения общего собрания подлежат признанию недействительными.
Четвертый кассационный суд с этим не согласился: решение о КР СОИ касалось не фактического размера оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а порядка ее определения в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.
По мнению кассационного суда, коллеги не обосновали, почему этот вопрос (как и вопросы об избрании председателя, секретаря собрания, счетной комиссии) следует считать недействительными. В этой части апелляционное определение было отменено и направлено на новое рассмотрение (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 41181/2023).
Таким образом, судебные акты напоминают читателям сразу 4 момента:
➡ чтобы поменять договор управления, хорошо бы согласовать его с управляющей организацией;
➡ размер платы также до утверждения на общем собрании стоит согласовать с УО;
➡ собрание вправе принимать решение о порядке начисления платы за КР СОИ;
➡ признание отдельного решения недействительным, по общему правилу, не влияет на действительность других решений собрания.