Председатель совета МКД из Уфы поделился опытом и рекомендациями по подготовке к первому общему собранию собственников в новом доме. Он рассказал о том, как собрать информацию о застройщике и управляющей компании, подготовить документы и контролировать вопросы на собрании.
О доме
Новый жилой комплекс ЖК “8 марта”.
Два первых литера сдались весной 2021 г., 2 литера сдались весной 2022 г. и 2 дома – летом 2023 г.
Высокие, 16-этажные дома, яркая отделка наружного фасада, современный дизайн общедомовой территории.
В доме расположены 441 квартира, 2 подъезда, 4 лифта, крышная газовая котельная.
Об авторе
Я собственник и председатель совета МКД.
Свою активную деятельность начал еще в 2020 г., за полгода до сдачи дома в эксплуатацию.
Мотивацией послужила информация о родственном ЖК – тот же застройщик и управляющая организация. ЖК сдался на год раньше и там обнаружились серьёзные проблемы:
- Члены совета домов – ставленники УО;
- Навязанные услуги на ОСС (охрана ЧОП);
- Завышенные тарифы на ресурсы;
- Металлические трубы вместо ПП;
- Некачественная вода и т.д.
Я твердо решил, что в своей новой квартире и ЖК не хочу сталкиваться с такими проблемами и решать их после заселения. У меня был опыт председателя совета МКД, и я начал действовать.
Практика для новостроек:
- Собрать информацию о застройщике, обычно это Группа компаний, в которой есть Строительное управление (СУ), головной офис, подрядные организации, аффилированные компании, в том числе Управляющая организация (УО).
- Собрать информацию об управляющей компании (УК). На 3 месяца с даты ввода дома в эксплуатацию, УК назначается застройщиком. Обычно аффилированная компания в составе группы компаний.
Важно:
При передаче ключей застройщик и УО предлагают подписать лист голосования (для будущего ОСС), аргументируя тем, что на ОСС через 3 месяца (срок управления УК от застройщика) невозможно будет собрать голоса для кворума (так и есть).
В этом кроется большая опасность для жильцов. Находясь в эйфории от получения ключей, никто не вникает в вопросы голосования. Если и вникают, разобщенность не позволяет противостоять подписанию листов.
- Договариваться о личных встречах с застройщиком и УО. Встретиться с директорами, предложить сотрудничество. Собрать контакты реальных сотрудников (директор, зам.директора, экономист, юрист, бухгалтер, старший мастер, мастер, др.).
Задача:
Прийти к соглашению о совместной подготовке документов для первого ОСС. Проработать и внести правки в интересах жителей в следующих документах:
– договор управления с приложениями на 1 год;
– лист голосования (включить максимально кол-во вопросов, видеонаблюдение обязательно!);
– тариф на содержание;
– перечень работ и калькуляция статьи “содержание” (проверить каждую строчку).
Желательно проконсультироваться со специалистами.
Можно:
- Привлечь стороннюю УК. Всегда будет частная УК, заинтересованная получить новый дом. Лучше привлечь 2 – 3 УК для наглядности. Запросить документы, коммерческое предложение. Изучить, сравнить, задавать как можно больше вопросов, записывать, делать фото. Это нужно для погружения в сферу ЖКХ и выбора, повышения грамотности. Также это поможет в общении с жителями на собрании.
- Организовать сбор собственников квартир в соц.сетях. Это необходимо начать делать как можно раньше. Только совместно с жильцами можно решать вопросы, их доверие и голоса на ОСС очень важны для жизни дома.
- В листе голосования обязательно указать на должность председателя и членов совета МКД, адекватных собственников. Они могут не работать на своих должностях, но организовывать ОСС, готовить документы и считать голоса должны обычные жильцы, но не засланные.
- В виде сайта может выступить площадка «ВКонтакте». По постам на стене можно отслеживать деятельность с первого дня, искать важную информацию, загружать фото и видео, запускать голосование, хранить документы.
- Мессенджер для начала – Whatsapp. Контакты записывать в файл на ПК и телефонную книгу. Позже перенести в Telegram, в нем удобнее функционал – неограниченное количество участников, больше прав администратора и т.д. Для больших домов и ЖК необходимо сразу создавать чаты по интересам: Общение, Спортивная жизнь, Мероприятия, Важное (пишут только админы), Попутчики, Барахолка и т.д.
Нельзя:
Бойкотировать подписание листов голосования. При проведении ОСС через 3 месяца, невозможно будет собрать голоса – пора ремонтов, низкая заселяемость (10 – 20%), недостаточно контактов. Также малое доверие жителей к активистам. «Официальное» ОСС реально провести не ранее 1 года со сдачи дома (заселяемость 50 – 60%).
Результат – качественные показатели:
- Проработанные документы (договор управления с приложениями, перечень работ, протокол голосования, повестка ОСС, калькуляция статьи содержания и др.).
- Контроль вопросов на ОСС. Важные вопросы вынесены на голосование (видеонаблюдение, сбор на благоустройство), ненужные вопросы не попадают в повестку.
- Активные жильцы в составе совета МКД. Нет «засланных» от застройщика и УК.
- Рабочие отношения с УК. С первых дней УК не позволяет вольностей и некачественной работы в рамках договора.
Количественные показатели:
Шесть домов, 2400 квартир получили качественные услуги в рамках тарифа за содержание. В ближайшее время сдаются еще 3 дома на 1500 квартир, также все проработанные и улучшенные практики получат новые жильцы.
Автор: Воробьев Павел Викторович. Председатель совета МКД ул. А. Мирзагитова, 12. г. Уфа, Республика Башкортостан.