Важнейшие принципы оценки недвижимости.

Оценка помещений или участков довольно часто является предметом споров. Иногда может оказаться, что два оценщика совершенно по-разному определили рыночную стоимость одного и того же имущества. Мы объясняем, как это возможно.

Многие покупатели и владельцы недвижимости хотя бы раз сталкивались с т.н. оценочное обследование. Такой документ оформляется в том числе и для целей кредитования недвижимости, что может привести к нервным ситуациям. Тем более, что оценка стоимости не обязательно должна быть равна.

Стоит выяснить, в чем причина таких расхождений между оценками.

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что основные принципы оценки регулируются Законом об управлении недвижимостью. Вышеупомянутый правовой акт определяет, среди прочего, цели оценки недвижимого имущества.

Операции реже направлены на определение так называемого замена или кадастровая стоимость. Рыночная стоимость определяется только тогда, когда имущество может быть продано. В противном случае оценщик должен обозначить так называемую восстановительная стоимость (соответствует восстановительной стоимости за вычетом возможного износа имущества).

Снижение кадастровой стоимости через установление рыночной стоимости. Первое с чего нужно начать собственнику объекта – это сверить кадастровую стоимость своего объекта с примерной рыночной, т.е. за сколько реально этот объект можно продать на рынке и если есть понимание, что кадастровая стоимость явно завышена – заказать отчет об оценке. Далее пакет документов направляется в ГБУ (как это сделать у нас на странице) и через 30 дней можно идти в суд. В суде будет назначена экспертиза по которой и вынесется кадастровая стоимость участка, или ОКС.

Согласно установленному законом определению, рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, которую можно получить за данное недвижимое имущество на открытом рынке в текущих условиях. Такое значение должно быть основано на предположении, что стороны договора действуют осмотрительно и рационально, имеют твердое намерение довести сделку до конца и не находятся в вынужденной ситуации.

Стоит знать, что Закон об управлении недвижимостью дает оценщикам возможность выбрать один из четырех способов определения стоимости земли или помещения. Речь идет о следующих вариантах:

— сравнительный подход, основанный на рыночных ценах на аналогичные объекты;

— доходный подход, основанный на анализе будущих доходов от недвижимости;

— затратный подход, заключающийся в определении затрат на замену недвижимого имущества (с учетом его возможного износа и затрат на приобретение земли);

— смешанный подход, включающий некоторые элементы трех ранее упомянутых подходов.

Выбор подхода, используемого при оценке, обычно остается за оценщиком (если только это не ограничено конкретными правилами). В рамках оценки жилой недвижимости (выполняемой, например, для целей ипотечного кредита) обычно используется сравнительный подход. Это заслуживает доверия, если оценщик правильно выбирает эталонные объекты, учитывает различия между ними и принимает во внимание последние изменения в цене квадратных метров.

Более подробные правила проведения сравнительного анализа недвижимости указаны в специальном постановлении Совета Министров (Законодательный вестник 2004.207.2109). В применимых нормативных актах также указаны источники данных, которые оценщик может использовать при создании своей оценки. Важно отметить, что перечень таких источников не ограничен Законом. Возможность свободного выбора данных, используемых для оценки, очевидно, влияет на расхождение результатов по одному и тому же имуществу (аналогично допустимости использования разных подходов при оценке).

Понятие оценки неразрывно связано с темой оценки недвижимости. По законодательному определению таким отчетом является письменное заключение специалиста о стоимости данного помещения или участка (застроенного/незастроенного).

Оценщик несет ответственность только за использование основы выборки в целях, для которых был подготовлен анализ (если только он не дал согласия на иное использование своего анализа). Стоит знать, что любое лицо, имеющее соответствующий юридический интерес, может запросить у государственного учреждения содержание отчета об оценке. В такой ситуации подразделение сектора государственных финансов также должно разрешить делать примечания или копии отчета. Примером заявителя с правом ознакомления с отчетом об оценке является лицо, с которого коммуна намеревается взимать плату за улучшение.

Другим важным вопросом, по-видимому, является период конкретного использования системы оценки. Такое заключение о стоимости данного имущества может быть использовано (например, для целей жилищной ссуды) в течение еще одного года с момента его составления. Исключение составляет ситуация, при которой произошло существенное изменение характеристик объекта (связанное, например, с реновацией жилого дома). Основу выборки можно использовать по истечении одного года только в том случае, если оценщик подтвердит ее достоверность (соответствующей аннотацией и дополнительным анализом).

Подводя итог, стоит добавить, что правильность составления отчета об оценке подлежит контролю со стороны организации, объединяющей оценщиков имущества. Однако Закон об управлении недвижимостью вводит существенное ограничение в отношении такого контроля. Согласно указанному акту, отчет об оценке того же имущества, подготовленный другим оценщиком (например, с существенно отличающейся оценкой), не может быть принят во внимание при оценке рассматриваемого отчета об оценке.