Собственники нескольких МКД Калужской области пришли к решению управлять домами сами (конкретное управление), а для содержания и ремонта общедомового имущества заключили договоры с ООО УК «ЖКУ». В 2022 г. ГЖИ Калужской области провела проверки по этим адресам и зафиксировала сквозное коррозийное разрушение приставных каналов дымоудаления, глубочайшее коррозионное повреждение горизонтальных подсоединений личных отопительных котлов к этим каналам, а также факт ограничения предоставления коммунальной услуги газоснабжения.
В итоге УК получила несколько предписаний об устранении нарушений. Не согласившись с ними, обратилась в судебный трибунал. Ссылалась на то, что в рамках гарантийных обязанностей, ликвидировать недочеты приставных каналов дымоудаления должен подрядчик, который их и монтировал. Предписания не конкретизируют деяния по устранению нарушений. Ну и ремонт обозначенным конструкциям нужен основательный.
Суды первой и апелляционной инстанций в ублажении иска отказали.
В этом случае УК — обслуживающая организация, и заключенные с собственниками договоры не являются договорами управления МКД. Но это договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, а означает, на чувства сторон распространяются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170, Правила содержания общего имущества в МКД № 491, Наименьший список работ и услуг № 290.
Приставные каналы дымоудаления и горизонтальные присоединения к ним входят в состав общедомового имущества, которое УК должна содержать в соответствующем состоянии в согласовании с заключенными договорами и нормами жилищного законодательства. Точно УК должна принять действующие меры по приведению общего имущества МКД в нормативное состояние. При всем этом суды отметили, что УК взимает с собственников МКД плату не только лишь за содержание и текущий ремонт общего имущества, да и за капремонт.
В ответ на аргумент УК о гарантийных обязанностях подрядчика, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.04.2012 № 15417/11, суды указали: «избавление управляющей (в этом случае обслуживающей) компании от ответственности за игнорирование санитарных и технических требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг в связи с отсутствием вины без достаточных оснований нагружает потребителей коммунальных услуг необходимостью обращаться за защитой собственных прав и легитимных интересов к другим лицам, с которыми они не связаны никакими правовыми отношениями».
Ликвидация выявленных нарушений — составная часть содержания и текущего ремонта общего имущества МКД. Носит для УК неотклонимый нрав и ориентировано на поддержание МКД в нормативном состоянии в том числе до проведения капремонта.
Оспариваемые предписания не обязывают УК проводить капремонт, но сама по для себя необходимость его проведения не высвобождает от обязанности содержать общедомовое имущество в соответствующем состоянии. УК не могла этого не знать, заключая договоры с собственниками. Предписания неясностей не содержат, на нарушения указывают, а вот УК лично должна найти более функциональный метод их устранения.
Судебный трибунал Центрального окрестность с вынесенными решениями не согласился и направил дело на свежее рассмотрение в трибунал первой инстанции.
В рассматриваемом случае исполнимость предписания впрямую находится в зависимости от последующего:
— статуса лица, которому оно выдано, объема его прав и обязательств в отношении обслуживаемых МКД;
— в рамках какого ремонта может-быть ликвидация выявленных нарушений, текущего либо серьезного.
И верховный трибунал направил внимание на то, что УК — обслуживающая организация. Договоры, заключенные меж ней и собственниками в согласовании со ст. 164 ЖК РФ, являются договорами на предоставление отдельных видов услуг и выполнение отдельных работ. «Условия взаимодействия с таким исполнителем должны всякий раз согласовываться с собственниками помещений, в то время как статус управляющей организации подразумевает решение всего круга вопросов».
Точно, обслуживающая организация должна придерживаться требования Правил № 170, Правил № 491 и Правила использования газом № 410. Но вменяя УК нарушения обозначенных правил в части соответственных пт, ГЖИ не конкретизирует эти нарушения, не показывает на необеспечение повторяющихся проверок, избегание от прочистки дымопроводов и т. д. Также проверка не приводит выводов о том, что настолько значительные разрушения новых приставных каналов дымоудаления, установленных в рамках городского договора, вызваны бездействием УК. Также, верховный трибунал усмотрел противоречия в выводах судов относительно проведения капремонта.
При новеньком рассмотрении дела трибунал первой инстанции признал предписание ГЖИ недействительным и обязал инспекцию убрать нарушения прав ООО УК «ЖКУ», а также взыскал с нее расходы по уплате госпошлины — 15 000 руб. (решение по делу № А23 – 7791/2022).
Согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках штатского дела, для устранения нарушений в системах дымоудаления МКД нужно произвести их подмену с выполнением расчетов и соблюдением требований действующего законодательства. Текущим ремонтом таковой объем работ не охватывается, и оборотное не подтверждено. Проведение же капремонта силами обслуживающей организации неприемлимо, а с привлечением подрядчика — не предвидено контрактом с собственниками домов.
Также решениями по этому штатскому делу установлено: произвести капремонт приставных дымовентиляционных каналов в спорных МКД должна поселковая управа, которая ненадлежащим образом проконтролировала работу подрядчика в рамках выполнения городского договора (определение Калужского областного суда по делу № 33 – 157/2024).
При таких обстоятельствах предписание ГЖИ неосуществимо, «ибо проведением текущего ремонта выявленные
нарушения не устраняются, а проведение серьезного ремонта не относится к договорным обязательствам заявителя».