Собственников нежилых помещений в МКД под управлением ТСЖ «Премьер» (г. Екатеринбург) не устраивало наличие электронного замка на калитке ограждения придомовой территории. Они посчитали, что «умный» замок нарушает их права на беспрепятственное пользование общедомовым имуществом, и обратились в суд с иском о его демонтаже с калитки.
Позиция ТСЖ: ограждение по периметру участка под МКД и три калитки установил застройщик. Решением ОСС председатель правления ТСЖ был наделен правом определить объем необходимых работ по ремонту ограждения, выбрать подрядчика и заключить с ним соответствующий договор. В связи с этим на калитке произведен ремонт электронного запирающего устройства и установлена стойка кнопки на открывание. Истцам выданы ключи от замков. Поэтому и собственники, и арендаторы офисов, и их посетители (учебного центра, студии красоты, фитнеса) имеют свободный доступ на придомовую территорию.
Районный суд: права истцов не нарушены, так как им выданы ключи от калиток, а самими истцами на ближайшей к их офисам калитке установлен домофон. Посетители свободно попадают во все нежилые помещения. Замки установлены на общедомовом имуществе за счет собственников помещений в МКД. Демонтаж замков может нарушить их права.
Областной и кассационный суды: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общедомовым имуществом. ТСЖ ссылается на то, что забор и калитки установил застройщик, но в проектной документации на МКД никакого ограждения нет.
Решения ОСС об установке ограждения и замков не принималось. А решение ОСС о наделении председателя правления ТСЖ производить необходимые работы на ограждении является ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ), поскольку кворум (2/3 от общего числа голосов собственников) по этому вопросу отсутствовал. Ограничение прав истцов на пользование придомовой территорией незаконно. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск – удовлетворению (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 13439/2024).