В Красноярске управляющая организация ООО «Покровский дом» обратилась с иском к персональному бизнесмену о взыскании 334 тыщ руб. неосновательного обогащения. Оно образовалось за счет размещения конструкций на фасаде МКД без внесения платы за это. При всем этом на общем собрании собственники утвердили подробные условия передачи общего имущества в использование.
Конструкции магазина занимали суммарно 48,4 кв.м площади и представляли собой 2-ва стенных панно и две каркасные конструкции. Нежилое помещение принадлежало юридическому лицу, но деятельность в нем производил точно бизнесмен, который и оказался в ответчиках.
Суды отказали в иске, так пришли к решению, что конструкции – не реклама, а инфа о местонахождении и наименовании магазина. Также суды написали, что фасад помещения самого магазина как-будто не является общим имуществом.
Высший Трибунал РФ не согласился с сотрудниками и направил дело на свежее рассмотрение (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 302-ЭС22 – 17603 от 31.05.2024 по делу № А33 – 12112/2021). На что направил внимание Высший Трибунал РФ, разбираем ниже.
Применение общего имущества – с согласия других собственников
Юридический режим общего имущества в МКД предугадывает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, воспользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.
Это было обозначено еще в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021).
В пт 2 и 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О неких вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество строения» также разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача в использование отдельных частей дома.
Также, правовая позиция о способности использования общим имуществом лишь на основании решения собственников содержится в пт 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023)», согласно которому деяния собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка использования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответственного на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат закону и подлежат признанию нарушающими права общей долевой принадлежности, принадлежащие всем собственникам.
Так, законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в использование отдельным собственникам помещений в этом доме и другим лицам, но при неотклонимом согласовании с другими собственниками или с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией.
В рассматриваемой ситуации собственники предоставили УК право заключать договоры на предоставление общего имущества в использование физическим и юридическим лицам за плату, как то: холлы, кровля, погреб, фасад дома. При всем этом применение фасада дома как общего имущества допускается в разных целях: размещение маркетинговых и других конструкций, какого-нибудь инженерного оборудования, систем вентиляции и кондиционирования с установлением в каждом определенном случае размера платы за размещение или указанием на возможность бесплатного размещения. В частности, размер каждомесячной платы за размещение информационных конструкций, вывесок, баннеров, панно, плакатов на фасаде дома, в том числе на фасаде встроенно-пристроенного помещения, составляет 300 руб. за 1 кв. м.
Фасад – общее имущество
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе производить выдел в натуре собственной толики в праве общей принадлежности на общее имущество в МКД (п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Проигнорировав это прямое указание Жилищного кодекса РФ, суды пришли к выводам относительно наличия у ответчика права на бесплатное применение фасада дома для размещения спорных конструкций ввиду их установки в границах помещения бизнесмена и отсутствия оснований для отнесения спорной части фасада дома к общему имуществу.
Высший Трибунал РФ указал, что де-факто суды допустили уменьшение объема общего имущества в доме в отсутствие согласия всех собственников помещений, необоснованно предоставив ответчику право безвозмездного использования частью фасада строения. Таковой подход противоречит юридический позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 17.10.2018 № 307-ЭС18 – 6967, согласно которой применение общего имущества многоквартирного дома может происходить на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено другое, с предоставлением юзером соразмерной компенсации за такое применение.
За применение фасада под некие вывески собственники вправе монтировать плату
Также являются несостоятельными выводы судов относительно права ответчика на безвозмездное размещение спорной конструкции, имеющей только информационный нрав, но не отвечающей признакам маркетинговой конструкции.
Точно, Закон о защите прав потребителей обязует открывать определенную инфы о хозяйствующем субъекте в месте, где он производит свою деятельность. Потому размещение таковой инфы осуществляется им лично и бесплатно, вне зависимости от волеизъявления других собственников помещений.
Но для разрешения вопроса об обязанности оплачивать размещение конструкции, нужно установить ее свойства, так как без внесения платы предвидено размещение только информационных вывесок в согласовании с Законом о защите прав потребителей в интересах потребителей и неопределенного круга лиц, другими словами для выполнения общественной обязанности, установленной законом.
При всем этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, так как их вид и размер постоянно регламентированы и должны соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления.
К примеру, Правилами благоустройства местности городка Красноярска предусмотрены информационные конструкции, вывески, информационные таблички – с требованиями к их наружному виду, количеству и местам размещения, а также маркетинговые конструкции.
Предоставление в использование общего имущества при установке и эксплуатации маркетинговых конструкций осуществляется только на основании решения общего собрания собственников (ч. 5 статьи 19 Закона о рекламе).
Меж тем собственники вправе принять решение не только лишь о размере платы за размещение на фасаде строения маркетинговых конструкций, да и решение о порядке и критериях размещения на возмездных либо безвозмездных критериях всех других конструкций, вывесок, оборудования, систем вентиляции и т.д.
В рассматриваемом случае собственники на общем собрании обусловили категории потенциальных юзеров общим имуществом исходя из целей пользования, порядок передачи общедомового имущества: подается утверждение в УК, та информирует совет дома, после этого принимается решение о предоставлении имущества в использование заявителю либо об отказе в его предоставлении, а также об определении размера платы или способности безвозмездного предоставления. При всем этом предоставление общего имущества для личных и бытовых нужд осуществляется без оплаты, тогда как использование в предпринимательских и производственных целях допускается только на критериях срочности и платности методом заключения контракта.
Так, собственники установили различный размер платы за использование общим имуществом, предоставив право безвозмездного использования общим имуществом для личных и бытовых нужд, но в любом случае только с соблюдением процедуры подготовительного согласования.
Но суды не изучили вопрос правомерности размещения спорной конструкции на фасаде, соблюдения ответчиком процедуры согласования использования общим имуществом. Также судами не учтено, что собственниками помещений в доме решено о предоставлении общего имущества в использование в предпринимательских целях только за плату.
Собственники вправе найти требования к вывескам для защиты собственных интересов
Конституционный Трибунал РФ не так давно высказывался о порядке размещения вывесок на общедомовом имуществе (определении от 12.03.2024 № 554‑О):
- у общего собрания собственников имеется возможность принять решение о использовании их общим имуществом и найти размер платы за это, когда имущество употребляется для установки и эксплуатации другими лицами маркетинговых конструкций, но не в случае размещения инфы в согласовании с предписаниями Закона РФ «О защите прав потребителей»;
- но размещение информационной вывески не должно нарушать права и легитимные интересы других лиц, создавать препятствия использованию общим имуществом в доме либо его соответствующему содержанию.
Потому для обеспечения собственных прав собственники вправе на общем собрании найти требования к форме и содержанию вывески (беря во внимание местные правила, строительные, исторические и остальные особенности дома). А если у собственника (арендатора) возникнут разногласия с остальными собственниками, то он вправе позволить их в суде.
Что сейчас должны установить суды при новеньком рассмотрении дела
Высший Трибунал РФ указал нижестоящим судам, что сейчас им нужно установить:
– происшествия правомерности размещения спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома,
– исполнение ответчиком процедуры согласования ее размещения,
– наличие оснований для внесения платежей,
– наличие нарушения прав собственников либо управляющей компании, действующей в их интересах, в связи с установкой конструкции в отсутствие соответственной платы.