Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ внёс конфигурации в статью 162 Жилищного кодекса РФ. в данный момент заменить УО можно или через год ее работы и позднее, или прежде — но с обоснованием ее не хороший работы. Обобщили первую судебную практику по применению изменённой нормы.
Как и ожидалось, норма показала себя разноплановой, а резвое вступление её в силу добавило ещё больше кавардака.
Неоднозначность заключается в том, что собственникам проще поменять старенькую управляющую компанию на новейшую (старенькой труднее возвратиться на дом), но и нерадивым компаниям сейчас еще легче устойчиво установиться за необходимым домом, ведь собственники не могут признать ее работу неудовлетворительной, пока она хоть сколько-либо не поработает, а оспаривание поддельного протокола займет приблизительно год.
Новенькая норма вступила в силу с 15 августа 2023 года – по истечении 10 дней после денька официального опубликования. Кто-то в это время проводил собрания; кто-то уже провёл, но еще не подал документы в ГЖИ; кто-то подал, но решение по ним не было принято. Потому что законодатель не додумался выписать последствия таких решений, то суды подошли к решению этого вопроса творчески, другими словами различно.
Собрание проведено до конфигураций в Жилищный кодекс РФ
Потому что это не 1-ый и не крайний раз, когда конфигурации в порядок смены управляющей организации приходится на саму её смену, разглядим отношение судов к действию поправок.
Необходимо отметить, что Федеральный закон № 434-ФЗ не предугадывает распространение собственного деяния на чувства, возникшие до его принятия. Большая часть судов и органов лицензионного контроля это учитывают, но, к огорчению, не все.
В Брянской области ООО «УК МКД-РЕГИОН» настаивало на своём праве управления МКД, основанном на протоколе от 21.07.2023. Данный протокол являлся больше поздним относительно протокола соперника (ООО «УК Комфортный Дом») от 05.06.2023.
Но ГЖИ, 07.08.2023 приостановив рассмотрение заявления, 14.09.2023 отказала во внесении конфигурации в список лицензий. Чуток раньше, с 01.08.2023, МКД был включён в лицензию ООО «УК Комфортный Дом».
Трибунал посчитал отречение легитимным, сославшись на законодательство, вступившее в силу после собрания, после заключения нового контракта и после подачи заявления в ГЖИ:
“Учитывая, что ООО «УК Уютный Дом» приступило к управлению спорным МКД 01.08.2023, а ООО «УК МКД-РЕГИОН» обратилось в ГЖИ Брянской области с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Брянской области 25.07.2023 с приложением протокола общего собрания от 21.07.2023, оснований полагать, что ООО «УК Уютный Дом» не выполняются условия договора управления многоквартирным домом, у суда не имеется.
Учитывая, что положениями части 8.2 статьи 162 ЖК РФ установлено ограничение по сроку в реализации права собственников МКД на смену управляющей компании, суд приходит к выводу, что представленные ООО «УК МКД-РЕГИОН» в ГЖИ Брянской области заявление и документы не соответствовали требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, что является основанием для отказа во внесении изменений” (дело № А09 – 9775/2023, решение не обжаловалось).
Но в других регионах инспекции и суды учитывают отсутствие оборотной силы закона.
В Челябинской области ООО УК «Челябинск» оспаривало внесение конфигураций в список лицензий. Оно получило дом в управление на основании июньского решения ГЖИ, а уже 18.08.2023 ГЖИ закрепила МКД за ООО УК «Комфортный дом». Такое изменение и было оспорено первой компанией, но плохо.
Конфигурации в законодательстве пришлись на период после подачи заявления ООО УК «Комфортный дом» и до внесения конфигураций в список лицензий. Истец же доказывал свои требования на новейшей редакции ч. 8.2 ст. 182 Жилищного кодекса РФ. Трибунал посчитал такую ссылку безосновательной и отказал в иске (дело № А76 – 26983/2023, решение не обжаловалось).
В Калужской области АО «Быт-Обслуживание» пробовало оспорить включение МКД в перечень домов, находящихся в управлении ООО «ГРАДЪ».
Включение случилось на основании решения ГЖИ от 15.09.2023, вынесенного по результатам рассмотрения заявления ООО «ГРАДЪ», поступившего 17.08.2023.
Смещённая организация настаивала на нарушении собственниками ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, потому что ей самой дом передали только с 01.06.2023.
На это трибунал указал, что новенькая редакция нормы не подлежит применению в этом случае, ведь действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные чувства, возникшие до введения его в действие, исключительно в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Любопытно, что трибунал “примерял” дату конфигураций не к срокам собрания по выбору соперника (на основании которого были внесены оспариваемые конфигурации), а к срокам собрания по выбору самого истца и заключения с ним контракта управления – май 2023 года (дело № А23 – 9096/2023, решение не обжаловалось).
Собрание совпало с переменами в законодательстве
Если собрание началось до 15.08.2023, а протокол составлен позднее этой даты, то итог рассмотрения заявления инспекцией становится еще больше непредсказуемым: в ХМАО трибунал учёл период, когда голосовало большая часть собственников, а в Санкт-Петербурге и Тюменской области суды ориентировались на дату составления протокола.
В ХМАО ООО УК «Монолит» не смогла оспорить решение лицензирующего органа.
МКД, вокруг которого разгорелся спор, был в управлении ООО УК «Запад» ещё с апреля 2022 года.
10.07.2023 в лицензирующий орган поступил протокол от 04.07.2023 о выборе ООО УК «Монолит». Пока рассматривалось высказывание этой УО, в Службу поступил 2-ой протокол – о выборе действующей организации – ООО УК «Запад». При всем этом собрание прошло с 05.08.2023 по 18.08.2023.
Служба пришла к выводу, что на 2-ом собрании собственники подтвердили раньше принятое решение о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Запад», и что ограничения, установленные частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, не могут быть использованы, так как решение о выборе ООО УК «Монолит» не было реализовано путём внесения конфигураций в список лицензий. С учётом этого дом остался за прежней компанией.
Трибунал поддержал эту позицию.
“Суд принимает во внимание, что решения собственников, отражённые в протоколе от 27.08.2023, в большей своей части фактически принимались до 15.08.2023 (в период с 05.08.2023), то есть до вступления в законную силу часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Оформление протокола в более позднюю дату не может свидетельствовать о возможности игнорировать волеизъявление собственников, которые до 15.08.2023 высказали своё мнение относительно выбора в качестве управляющей компании не заявителя, а ООО УК «Запад»”.
“Действующая до 15.08.2023 редакция статьи 162 ЖК РФ предусматривала возможность собственников принять решение об отказе от исполнения договора управления вне зависимости от даты принятии предыдущего решения о выборе управляющей компании, из чего и исходили собственники помещений спорного МКД при голосовании в период с 05.08.2023 по 18.08.2023” (дело № А75 – 17873/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).
В том же ХМАО то же ООО «УК «Монолит» проиграло другой спор лицензирующему органу. Положение, обстановка была аналогичной примеру выше, как и мотивация судов.
“Исходя из правовых позиций Верховного Суда РФ, придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан, и отмена для них права, приобретённого в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого в конкретных правоотношениях, противоречат требованиям, вытекающим из статьи 1 (часть 1), статей 2, 18. 54 {часть 1), 55 (части 2 и 3), статьи 57 Конституции РФ…
В рассматриваемом случае, изменения жилищного законодательства, введённые в связи со вступлением в законную силу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, свидетельствуют об ограничении жилищных прав граждан в части, касающейся частоты смены управляющей компании, и, следовательно, в рассматриваемом случае подлежит применению положения статьи 6 ЖК РФ” (дело № А75 – 20304/2023, решение не обжаловалось).
В Санкт-Петербурге ООО «ЖКС №2 Невского района» оспаривало внесение конфигураций. Оно управляло домом раньше и после решения собственников о выборе новейшей компании (ООО «Север-Вест», протокол от 23.07.2023) желало сдержать дом путём повторного собрания (очная часть свершилась 14.08.2023, протокол датирован 12.09.2023).
Тем не наименее в сентябре дом был включен в лицензию ООО «Север-Вест», и суды согласились с корректностью этого решения.
“Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, решение общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Вест» и заключении с ней договора управления МКД, оформленное протоколом от 23.07.2023, принято и реализовано до момента вступления в силу Закона № 434-ФЗ. В свою очередь решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с ООО «Норд-Вест» и выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКС №2 Невского района», оформленное протоколом от 12.09.2023, принято после вступления в силу Закона № 434-ФЗ”.
“Исходя из положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, принятое на общем собрании собственников, оформленным протоколом от 12.09.2023, решение о расторжении договора управления может быть реализовано не ранее чем через год с даты заключения договора с ООО «Норд-Вест». Следовательно, указанное решение общего собрания в данном случае имеет отложенный характер и не свидетельствует о заключении договора управления ООО «ЖКС №2 Невского района» на момент вынесения Инспекцией оспариваемого распоряжения” (дело № А56 – 89499/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).
В Тюменской области ООО «Жилсервисуют» оспаривало решения ГЖИ, в итоге которых дом достался в управление не ей, а ООО «УК «ИРИДА». Пока одолевает ГЖИ.
Выбор ООО «Жилсервисуют» подтверждался протоколом и контрактом управления от 20.08.2023. Собрание происходило с 17.07.2023 по 07.08.2023.
Выбор ООО «УК «ИРИДА» подтверждался протоколом от 03.08.2023 и контрактом от 04.08.2023.
ГЖИ учла, что протокол о выборе ООО «Жилсервисуют» составлен уже после вступления в силу конфигураций, и при принятии решения не соблюдено правило о годовом сроке управления либо о наличии фактов ненадлежащего выполнения ООО УК «Ирида» критерий контракта управления.
Истец ссылался на то, что следует опираться не датой протокола, а датами голосования, в период которого конфигурации в Жилищный кодекс РФ еще не вступили в силу. Но трибунал сделал возражение: юридические последствия наступают после дизайна протокола (дело № А70 – 21963/2023, решение обжалуется).
Преждевременная смена управляющей организации после конфигураций в Жилищный кодекс РФ
Практика по такому случаю успела явиться в Пермском крае.
В Пермском крае ООО «УК «Разработка сбережения энергии» попробовало оспорить отречение во внесении конфигураций в список лицензий, но проиграло дело.
31.10.2023 в Инспекцию поступило высказывание ООО «Техноресурс преимущество» о внесении конфигураций в список лицензий (протокол собрания и контракт управления датированы 27.10.2023).
14.11.2023 поступило аналогичное высказывание истца – ООО «УК «Разработка сбережения энергии» (протокол собрания и контракт управления датированы 06.11.2023).
Проверка отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, потому что при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности.
Трибунал поддержал Инспекцию:
“С 15 августа 2023 г. собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение – случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.
Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”.
Истец настаивал на незаключенности контракта с соперником, но трибунал отклонил данный аргумент:
“Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот” (дело № А50 – 31663/2023, решение не вступило в силу).
В том же Пермском крае то же ООО «УК «Разработка сбережения энергии» проиграло аналогичное дело по другому многоквартирному дому. Резоны стороны и мотивация суда были подобными. Отличие заключалось только в управляющей организации, у которой остался дом – ООО «Сантехкомфорт» (дело № А50 – 29263/2023, решение не вступило в силу).
Расторжение контракта управления прежде года по соглашению сторон
О том, что расторжение контракта управления по соглашению сторон не просит соблюдения правила из ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, касающегося отказа от выполнения контракта в однобоком порядке по инициативе собственников, лицензирующий орган Республики Коми выяснял с помощью суда.
В Ухте собственники на общем собрании приняли решение о расторжении контракта управления с ООО «Управляющая компания «Родная» и выборе ООО «Ремонт и Услуги». С ООО «УК «Родная» собственники заключили соглашение о расторжении контракта управления, а с ООО «Ремонт и Услуги» – новый контракт управления.
Но лицензирующий орган, невзирая на такую солидарность, отказал новейшей УО во внесении конфигураций в список лицензий – как раз на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Трибунал признал отречение нелегальным:
- изменение и (либо) расторжение контракта управления осуществляются в порядке, предусмотренном штатским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ);
- изменение и расторжение контракта вероятны по соглашению сторон, если другое не предвидено этим кодексом, другими законами либо контрактом (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- соглашение об изменении либо о расторжении контракта совершается в той же форме, что и контракт, если из закона, других правовых актов, контракта либо обычаев не вытекает другое (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- в силу того, что предусмотренный Жилищным кодексом срок расторжения контракта управления не истёк, собственники и ООО «УК «Родная» пришли к соглашению о расторжении контракта, руководствуясь Штатским кодексом, Жилищным кодексом, а также самим контрактом управления.
“Таким образом, принятое решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Республики Коми не соответствует действующему законодательству, а также нарушает права ООО «Ремонт и Услуги»” (дело № А29 – 1034/2024, не вступило в силу).
Основание для отказа во внесении конфигураций в список лицензий
Отречение во внесении конфигураций в список лицензий жилищная проверка должна подтвердить ссылкой на определенный подпункт и пункт Порядка, утверждённого приказом Минстроя №938/пр. Если избрать не ту буковку, то решение могут признать недействительным.
На данный момент суды не глядят, как причина “досрочная смена управляющей организации” соответствует избранным лицензирующими органами пт и буковкам, но имеющийся разброс только подтверждает несовершенство нормативного регулирования.
Неблизко не из всех судебных актов ясно конкретное основание отказа, но то, что удалось извлечь из решений, собрали в таблице ниже:
| Дело № А09 – 9775/2023 из Брянской области | пп. «а» п. 9 и пп. «е» п. 5 Порядка № 938/пр | наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников (противоречие основам правопорядка относится к признакам ничтожности решения) |
| Дела № А50 – 31663/2023 и № А50 – 29263/2023 из Перми | пп. «а» п. 9 и пп. «е» п. 5 Порядка № 938/пр | наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников |
| Дело № А70 – 21963/2023 из Тюменской области | пп. «а» п. 9, пп. «а» и «г» п. 5 Порядка № 938/пр, пп. «ж» п. 2 | в заявлении не указаны сведения о дате и методе передачи подлинников протокола и решений общего собрания, принятых в согласовании с пт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в редакции от 04.08.2023. |
| Дело № А29 – 1034/2024 из Коми | пп. «б» п. 9 Порядка № 938/пр (несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «б» и «в» пт 5, выявленное по результатам проверки). | из судебного акта непонятно, о каком точно несоответствии идёт речь |
| Дела № А75 – 17873/2023, и № А75 – 20304/2023 из ХМАО | пп. «б» п. 9, пп. «в» п. 5 Порядка № 938/пр | противоречие сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на миг рассмотрения заявления сведениям |
Так, лицензирующие органы ещё не пришли к одному воззрению, к какому правовому основанию для отказа относится преждевременная немотивированная смена управляющей организации.