Суды нередко обязывают жильцов МКД демонтировать балконное остекление. Причин для этого несколько: изменение архитектурного облика здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции, отсутствие разрешительной документации и согласия других собственников МКД на использование общедомового имущества, потенциальный риск для жизни и здоровья других лиц. Однако в некоторых случаях отстоять непроектное балконное остекление всё же удается. Подобрали на эту тему несколько реальных случаев из жизни.
УО пыталась обязать новых собственников демонтировать старое балконное остекление с козырьком
Позиция УО. Остекление и козырек на балконе сособственников (ответчиков) возведены самовольно, с креплением к наружной стене МКД, являющейся общедомовым имуществом. На козырьке скапливается снег и наледь, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности имущества. Добровольно демонтировать остекление и козырек ответчики отказались.
В исковом заявлении УО просила обязать ответчиков демонтировать спорную конструкцию, а также взыскать с них судебные расходы — 6000 рублей и судебную неустойку — 500 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.
Позиция сособственников. Балкон застеклен бывшими жильцами еще в 1980‑х гг., когда квартира была коммунальной. Ответчикам жилплощадь досталась с готовой перепланировкой. УО также принимала дом в управление уже с остеклением и балконным козырьком.
Угроза жизни и здоровью граждан не доказана: под балконом находится газон, а вот пешеходных дорожек, тропинок и проезжей части там нет. После получения копии иска ответчики очистили балконный козырек от снега.
Выводы судов
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами ответчиков и в иске отказали. На момент остекления балкона Жилищный кодекс РФ еще не был принят, Правила благоустройства г. Ярославля и Правила содержания общего имущества МКД № 170 не действовали, согласование проведенных работ со всеми собственниками МКД не требовалось. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет.
Кассационный суд решил иначе:
- Нижестоящие суды не учли, что в соответствии с действовавшим ранее законодательством на проведение спорных работ требовалось разрешение органа местного самоуправления. Однако в материалах дела такого разрешения нет, стороны спора на него не ссылались.
- «Сам по себе факт переоборудования квартиры прежними владельцами не означает, что истец не имеет права требовать от ответчиков приведения имущества в прежнее состояние, поскольку обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения» (п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 от 16.02.2017).
- УО вправе требовать устранения препятствий в содержании общедомового имущества и в интересах всех собственников обращаться в суд с настоящим иском.
- Наличие под балконом газона, а не пешеходной дорожки или проезжей части, не свидетельствует об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, имуществу. Квартира ответчиков расположена на верхнем этаже МКД, ниже — фасад дома и квартиры других собственников. Нахождение жильцов и имущества под спорным козырьком не исключено.
- Суды не установили «факты устранимости допущенных нарушений без демонтажа возведенных конструкций».
Апелляционному суду предстоит учесть эти обстоятельства и заново рассмотреть дело (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 30889/2023).
Остекление балкона в МКД, входящем в состав объекта культурного наследия
В г. Перми четыре долевых собственника квартиры без согласования с другими собственниками МКД остеклили балкон и обшили его пластиком. ТСЖ обратилось в суд и указало: ответчики фактически выделили в натуре часть общедомового имущества; непроектное остекление мешает проводить капремонт фасада, а также ухудшает сохранность и внешний вид МКД, создает угрозу имуществу, жизни и здоровью третьих лиц.
Суды трех инстанций обязали собственников демонтировать балконное остекление и восстановить стены в местах крепления конструкций (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 9565/2023). Проведение работ не было согласовано с другими собственниками. Кроме того, МКД относится к объектам, формирующим историко-архитектурную среду достопримечательного места «Проспект им. Сталина».
Приказ Министерства культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций Пермского края от 22 ноября 2013 г. № СЭД-27 – 01-12 – 372 строго определяет характеристики такого объекта — материалы и характер отделки фасадов, колористическое решение, форму окон и др.
Так, отделка фасадов осуществляется в соответствии с колерными паспортами, утвержденными органом местного самоуправления, а остекление, изменение исторического внешнего вида ограждений балконов, лоджий, изменение материала, рисунка и цвета оконных переплетов запрещены (п. 3.4.1, 3.4.4 Приказа № СЭД-27 – 01-12 – 372).
Собственник самовольно заменил старое балконное остекление
В 2000 г. житель г. Мурманска купил квартиру с остекленным балконом и заменил старые деревянные рамы на современные ПВХ-конструкции. В 2021 г. УО обнаружила непроектное остекление и предложила новоиспеченному собственнику два варианта — демонтировать возведенную конструкцию или предоставить разрешительную документацию на нее. Так как требования остались без удовлетворения, УО обратилась в суд. Настаивала на том, что имущество ответчика находится в состоянии, влекущем угрозу жизни, безопасности и здоровью граждан, а также причинение материального ущерба третьим лицам.
Суды первой и апелляционной инстанций обязали собственника демонтировать непроектное остекление балкона. Исходили из того, что законность спорной конструкции и наличие оснований для ее сохранения не доказаны. Типовой проект МКД остекление балконов не предусматривает, архитектурный облик дома изменился, нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада увеличилась. Конструкция остекления способствует дополнительному увлажнению конструктивных элементов МКД и образованию снежно-ледяных отложений.
Третий кассационный суд общей юрисдикции отменил вынесенные решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение № 88 – 18588/2022).
Нижестоящие суды не решили вопрос о назначении судебной экспертизы относительно конструктива МКД после строительства и в период его эксплуатации, не истребовали и не исследовали документы технического учета жилищного фонда, проектную документацию МКД. Не установили суды и следующее:
- ухудшилось ли физическое состояние МКД после проведенных работ;
- влечет ли монтаж балконного остекления угрозу жизни, а также безопасности и здоровью граждан;
- расположена ли спорная конструкция на ограждающей несущей стене МКД, относящейся к общедомовому имуществу, и требовалось ли для установки остекления получать согласие всех собственников дома.
Суд первой инстанции оставил исковое заявление о демонтаже остекления без рассмотрения — при надлежащем уведомлении представитель УО дважды не явился в судебное заседание (определение по делу № 2 – 307/2023).
Собственник изменил проектное остекление и архитектурный облик МКД
Вместо алюминиевого «холодного», собственник установил на своем балконе «теплое» ПВХ-остекление. УО обратилась в суд, так как посчитала: новую конструкцию нужно демонтировать — она нарушает целостность восприятия фасада, не соответствует проекту, утвержденному Комитетом по градостроительству и архитектуре г. Санкт-Петербурга.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования УО: ответчик установил спорную конструкцию самовольно, без согласования с другими собственниками МКД и компетентными органами; новое остекление изменило фасад дома и увеличило нагрузку на несущие конструкции; не доказано, что произведенное переустройство соответствует действующим нормам, безопасно для жизни и здоровья граждан.
При этом суды отметили, что нельзя менять изначально предусмотренное для МКД остекление на стеклопакет большей массы без привлечения проектной организации, проведения соответствующих технических изысканий и создания проектной документации.
Третий кассационный суд общей юрисдикции с выводами нижестоящих судов не согласился (определение по делу № 88 – 3363/2023). В соответствии с п. 14.6 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2016 г. № 961, «размещение (устройство) остекления балконов и лоджий многоквартирных домов, осуществленное до 01.01.2021 с нарушением действовавших на момент его осуществления требований к проектированию (согласованию) такого остекления, не является самовольным».
Не позднее 01.01.2030 фасад с таким остеклением нужно привести в соответствие с проектной документацией дома или изменить путем разработки и согласования комплексного решения в отношении остекления балконов и лоджий МКД. При этом требование о приведении фасада в соответствие с проектной документацией не может быть предъявлено ранее 01.01.2028.
Ответчик установил проектное остекление в 2020 г., однако нижестоящие суды этот факт не приняли во внимание.
Не учли суды и другие нюансы. В частности, что в компетенцию общего собрания собственников не входит согласование балконного остекления. Стекла и рамы — собственность лица, которому принадлежит жилое помещение с балконом (лоджией), а балконная плита — общедомовое имущество, не затрагиваемое при остеклении. Кроме того, не установлено (хотя и подлежало установлению), что остекление балкона повлекло переустройство квартиры или уменьшение общедомового имущества.
Собственник попытался оспорить предписание ГЖИ о демонтаже или согласовании балконного остекления
Житель Калужской области остеклил балкон и установил над ним козырек. С другими собственниками МКД использование общедомового имущества не согласовал. Зато получил предписание от ГЖИ, которое попытался оспорить.
Суды трех инстанций в удовлетворении административного иска отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-4478/2023). Работы по остеклению балкона можно отнести к реконструкции помещения МКД, а значит, на их проведение требовалось получить согласие всех собственников дом (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Раз такого согласия нет, предписание ГЖИ вполне законно и обоснованно.
Суды разрешили собственнику сохранить балконное остекление
Суды трех инстанций отказали УО в иске, и жителю г. Кирова удалось отстоять балконное остекление в своей квартире (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 6597/2021).
По результатам судебной экспертизы оказалось, что при отсутствии согласованной проектной или исполнительной документации на строительство МКД невозможно достоверно определить, было ли изначально предусмотрено остекление и устройство козырьков балконов. Нормативным требованиям существующее устройство балкона не противоречит, угрозу общедомовым конструкциям и безопасности граждан не создает.