Часто уже в суде удается «постфактум» узаконить остекление балкона либо его объединение с жилым помещением. Один из таких случаев мы рассматривали в отдельном материале.
Но шансы узаконить в таком порядке пристройку балкона к квартире стремятся к нулю. Без подготовительного согласования работ с госорганами и другими собственниками МКД суды обязывают предприимчивых жильцов демонтировать нелегальные балконы. Обосновать, что самовольно построенная конструкция не нарушает права людей, а также не делает опасность их жизни и здоровью, достаточно трудно.
Обычно при вынесении решений суды исходят из последующего:
- стенки дома, затрагиваемые пристройкой балкона, входят в состав общедомового имущества и принадлежат собственникам на праве общей долевой принадлежности (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
- сократить размер общедомового имущества можно только с согласия всех собственников дома методом его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ);
- пристройка балкона с оборудованием выхода в несущей стенке дома является реконструкцией объекта серьезного строительства, которая подразумевает изменение характеристик как отдельной квартиры, так и всего дома (п. 14. ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
- переустройство и перестройка помещения в МКД должны быть согласованы с органом местного самоуправления, порядок согласования установлен ст. 26 ЖК РФ;
- самовольная установка балконов, переоборудование и перестройка жилых домов и квартир (комнат), ведущие в том числе к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций строения, ухудшению сохранности и наружного вида фасадов, не допускаются (п. 4.2.4.9 и п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).
Как работают эти нормы, покажем на примере 3-х случаев из судебной практики.
Облагораживание балкона в «выемке» на нижнем этаже МКД
Жильцы 1-го из МКД Республики Башкортостан (ответчики) пристроили к собственной квартире балкон. Работы выполнили в месте, где прежде со стороны фасада была «выемка». Меж выступающими стенками построили ограждающую конструкцию из кирпича, разобрали подоконную часть и сделали в внешней стенке дома входной просвет. Собственник нежилого помещения, размещенного в этом же доме, с такими переменами не согласился и обратился в трибунал.
Ответчики пробовали отстоять собственный балкон:
— Подавали встречный иск о сохранении помещения в реконструированном состоянии с признанием права принадлежности за ними.
Трибунал первой инстанции отказал в принятии такового иска. Его ублажение не исключает ублажение начального требования вполне либо в части.
— Ссылались на решение ОСС о согласовании перепланировки/переустройства выемки под лоджию. «За» проголосовали все участники собрания, владеющие 72,0176% от полного количества голосов собственников.
Данный аргумент тоже мимо. В рассматриваемом случае перестройка привела к уменьшению состава общедомового имущества, на что надо было получить согласие всех собственников МКД. Как минимум, истец с произведенными работами не согласен. Также, к протоколу ОСС приложена фотокарточка уже возведенного пристроя.
— Представили нотариальное согласие соседа со второго этажа МКД на возведение балкона, а также техническое заключение о согласовании конструкции строительным нормам, отсутствии опасности жизни и здоровью людей.
Это событие не имеет юридического значения для разрешения спора, потому что согласия всех собственников МКД на уменьшение общедомового имущества нет.
Суды 3-х инстанций обязали ответчиков разрушить пристрой (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 4177/2024).
Кроме всего остального, указали: работы выполнены без разрешительной документации и согласования с компетентными органами; ответчики получали от ГК РБ по жилищному и строительному надзору предписание об устранении нарушений жилищного законодательства, но так его и не исполнили.
Возведение балкона на козырьке входной группы
В г. Челябинске УО нашла на крыше подъездного козырька МКД самовольно построенный балкон. У жильца (дальше — ответчик) не оказалось каких-то разрешающих документов, а также согласия других собственников на такую пристройку. И потому что добровольно прощаться с балконом он не возжелал, УО обратилась в трибунал.
Суды 3-х инстанций иск УО удовлетворили и обязали ответчика демонтировать самовольно построенный балкон (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 16945/2021).
«Осуществленное собственником облагораживание балкона, присоединенного к жилому помещению, не предвидено конструктивными особенностями МКД, произведено нелегально и в отсутствие согласия всех собственников, тянет уменьшение общего имущества».
Ответчик настаивал:
— При устройстве балкона он установил закрытый козырек над тамбуром подъезда. Это сильно улучшило техническое состояние общего имущества и прирастило срок его службы, что подтверждают итоги проведенной экспертизы.
— УО не уполномочена собственниками МКД на воззвание в трибунал по поводу демонтажа балкона, ну и срок исковой давности она пропустила (строй работы начались в 2015 г.).
— Собственники давали согласие на проведение работ, что подтверждает протокол ОСС.
Суды с этими резонами не согласились.
Для обеспечения обязанностей, предусмотренных законом и контрактом управления, УО вправе обращаться в трибунал в том числе с иском об устранении самовольной реконструкции помещения, которая де-факто препятствует использованию общедомовым имуществом. А в силу абз. 5 ст. 208 Штатского кодекса РФ, на обозначенные требования срок исковой давности не распространяется. Ну и рассматривается дело о нелегальном устройстве балкона, а не навеса.
Что касается решения собственников: на ОСС они согласовали ремонт подъездного козырька и установку навеса над ним за счет личных средств ответчика. О строительстве балкона и уменьшении общедомового имущества речи не было. Резоны ответчика о процессуальных нарушениях при рассмотрении дела верховный трибунал также отклонил.
Своевольный пристрой балкона на опорных стойках
В г. Горно-Алтайске инициативный собственник (дальше — ответчик) самовольно пристроил к квартире балкон на опорных стойках с выходом на него через дверь, устроенную в стенке МКД. Не все жильцы дома одобрили такое расширение жилплощади.
На основании их воззваний Министерство цифрового развития Республики Алтай (дальше — Министерство) провело проверку. По ее результатам предписало ответчику представить разрешительную документацию на перепланировку/переустройство либо привести помещение в соответствие техпаспорту. И потому что предписание не было исполнено, Министерство обратилось в трибунал с иском о демонтаже балкона и приведении общедомового имущества в первоначальное состояние.
«Проведение строй мероприятий по перепланировке спорной квартиры прямо запрещено действующим законодательством, проведено без получения требуемых разрешений, нарушает легитимные интересы людей, может сотворить опасность жизни и здоровью».
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Ответчик нарушил целостность несущей стенки, затронув конструктивные свойства надежности и безопасности всего МКД, что является недопустимым. Строй работы выполнены самовольно — без согласования с собственниками дома и разрешения органа местного самоуправления.
В попытках сохранить балкон ответчик указывал, что суды надежно не установили; является дискуссионный балкон реконструкцией МКД либо перепланировкой; оказывает влияние ли его наличие на размер общедомового имущества.
Восьмой верховный трибунал общей юрисдикции оставил вынесенные решения без конфигураций (определение № 88 – 17463/2021). При всем этом установил, что выход на балкон осуществляется через оборудованный в несущей стенке просвет, площадь балкона присоединена к площади квартиры и общей площади дома. Все это привело к изменению характеристик квартиры и дома в сторону роста, а также к уменьшению площади земляного участка под МКД (из-за опорных стоек).
«Де-факто истцом произведена перестройка объекта серьезного строительства, так как при производстве работ затронута несущая стенка и поменялась площадь помещений».