Обитатель Столичной области обратился в трибунал, чтоб признать недействительным решение общего собрания собственников МКД. Один из основных аргументов: кворум отсутствовал — в протоколе ложно указана площадь дома, что привело к неверному подсчету голосов. Но и суды разошлись в подходах к тому, как верно исчислять кворум: исходя из общей площади дома либо только площади его жилых и нежилых помещений.
Трибунал первой инстанции пришел к выводу о наличии кворума.
Согласно протоколу общего собрания, 1 глас собственника = 1 кв. м принадлежащего ему помещения. Общая площадь жилых и нежилых помещений МКД — 9053,1 кв. м, а означает, всего у собственников 9053,1 голосов.
В голосовании приняли роль собственники, владеющие 5296,48 голосов, что составляет 58,5% от их полного количества. Другими словами, общее собрание правомочно (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Если исчислять кворум исходя из общей площади дома, а не площади его жилых и нежилых помещений, принцип пропорции нарушится — общее кол-во голосов собственников «изначально будет меньше 100%».
«Беря во внимание, что на собрании кол-во голосов собственника находится в зависимости от размера его помещения, при определении голосов, которым обладает собственник, правомерно делать подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади строения в целом».
Вопреки резонам истца, собственников соответствующим образом уведомили о дате проведения собрания, повестке денька и итогах голосования, подсчет голосов произведен точно. Основания для ублажения иска отсутствуют.
Апелляционный трибунал с таковой арифметикой не согласился, отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования, посчитав решение общего собрания жалким. При всем этом сослался на вступившее в силу судебное решение от 2019 г., которым установлено: расчет голосов надо делать исходя из общей площади МКД (по данным техпаспорта). А это 13 156,5 кв. м без учета лоджий, балконов, веранд и террас.
По подсчетам апелляционного суда кворум отсутствовал, потому что в голосовании приняли роль собственники с 41% голосов.
1-ый верховный трибунал общей юрисдикции таковой расчет посчитал неверным и направил дело на свежее апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 7330/2023).
- Площадь мест общего использования в МКД не учитывается при определении полного количества голосов, потому что права в отношении общедомового имущества пропорциональны правам собственников помещений.
- Чтоб найти общее кол-во голосов собственников в МКД, надо учесть площадь жилых и нежилых помещений дома, а не всего дома.
- Наличие либо отсутствие кворума устанавливают из соотношения количества голосов собственников, участвовавших в собрании, и общего числа голосов собственников в МКД.
Но апелляционный трибунал произвел расчеты исходя из общей площади МКД (с учетом мест общего использования) и пришел к выводу об отсутствии кворума.
«Неточность данного подхода приводит к тому, что сумма толикой в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100%, а установленное отношение площади помещений, принадлежащих определенным собственникам, принявшим роль в голосовании, к общей площади строения ведет к искажению результата подсчета кворума».
При новеньком рассмотрении дела апелляционный трибунал решил: подсчет голосов на ОСС осуществлялся в согласовании с действующим законодательством — исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не площади всего строения. Значительные нарушения процедуры проведения ОСС, которые могли бы повлечь отмену принятых решений, отсутствуют. «Оснований считать, что принятые решения противоречат интересам собственников или манят для их значительные неблагоприятные последствия, или голосование истца могло воздействовать на принятие решения, не имеется».
В конечном итоге решение суда первой инстанции осталось без конфигураций. (определение Столичного областного суда по делу № 33 – 15258/2023).