Редакция ЖКХ Ньюс собирает судебную практику с ролью совета МКД на отдельном Telegram-канале «Совет МКД». Про дополнительные возможности совета МКД там уже были выложены некие случаи из практики, которые и приводим ниже.
Можно ли установить схожую плату за уборку для всех квартир и разрешить председателя совета дома на межевание участка.
В МКД г. Казани площадью 1853,8 кв.м. состоялось ОСС, в котором приняли роль 8 собственников квартир, обладающих в совокупы 1353,1 кв.м. (73% голосов от общего числа голосов собственников). На собрании, кроме решений по организационным вопросам, были приняты решения:
– об избрании членов совета дома, председателя совета дома;
– о выборе в качестве метода управления МКД конкретного управления собственниками;
– о наделении председателя совета дома возможностями по проведению и оформлению межевания земляного участка под МКД, согласованию границ местоположения земляного участка, правом выкупа участка, заключения с земляным комитетом контракта купли-продажи участка, правом реализации имущества и т. д.;
– об утверждении расходов на уборку подъездов и придомовой местности (1000 р. с квартиры в месяц).
Решения по последним двум пт не устроили собственников еще 3-х квартир (общей площадью 500,7 кв.м.), не принимавших роли в ОСС. По их воззрению, зачинатель ОСС (родич избранного председателя совета дома) намеревался присвоить часть общедомового земляного участка.
Собственники обратились в трибунал и просили признать эти решения недействительными, ссылаясь на последующее:
– ОСС не вправе наделять председателя совета МКД возможностями по проведению и оформлению межевания земляного участка под МКД;
– оплата за уборку подъездов и придомовой местности в размере 1000 р. с квартиры нелегальна, так как толика каждого собственника в расходах на содержание общего имущества определяется его толикой в праве общей принадлежности на это имущество.
Отказывая в ублажении иска, трибунал первой инстанции не вникал в сущность принятых решений, а исходил из того, что при организации и проведении собрания не было допущено существенных нарушений, а решения ОСС не повлекли для истцов неблагоприятных последствий.
Но апелляционный трибунал с этим не согласился и признал оспариваемые решения ОСС недействительными (апелляционное определение ВС Республики Татарстан по делу № 33 – 19026/2023):
– Решение ОСС, в силу которого собственники участвуют в расходах на содержание общего имущества не соразмерно собственной доле в праве общей принадлежности, а в равных толиках, точно нарушает требования ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
– Площади квартир истцов 141,8 кв.м., 179,3 кв.м., 179,6 кв.м. В то же время в доме есть квартиры площадью больше 340 кв.м. Решение ОСС об утверждении платы на содержание жилища 1000 р. в месяц с квартиры предсказуемо нарушает права истцов, так как наращивает их расходы на содержание общего имущества за счет других лиц.
– Принятие решений о границах пользования общедомового земляного участка относится к исключительной компетенции ОСС (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Разрешить на принятие таких решений председателя совета МКД нельзя (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
– Уменьшение размера общего имущества в МКД может-быть только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Означает, нельзя предоставить председателю совета дома возможности на воплощение действий (межевание, утверждение границ участка и пр.), в итоге которых общедомовой земляной участок может сократиться.
В Ульяновской области трибунал признал недействительным решение общего собрания о наделении совета МКД дополнительными возможностями.
Решением собственников были расширены возможности совета МКД, а точно решено одарить совет дома дополнительными возможностями:
– по принятию решений о санитарной обрезке и сносе авариных деревьев на придомовой местности;
– по заключению договоров о использовании помещениями, входящими в состав общего имущества, на критериях, утвержденных общим собранием;
– по проверке денежной потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества;
– по оплате уборки какашек в местах общего использования в размере не больше 10% от оплаты уборки подъездов.
Трибунал решил, что голосов на собрании было недостаточно, а часть возможностей совсем относится к исключительной компетенции ОСС и не может принимать решение советом.
На основании ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников относятся решения:
– об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.3.1).
– о наделении председателя совета многоквартирного дома возможностями на принятие решений по вопросам, не обозначенным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, кроме возможностей, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п.4.3).
Для этих решений требуется 2/3 голосов от всех собственников дома. В данном случае было только 55,44%. Таким образом, кворум нарушен, решение ничтожно.
Так как принятие решений по вопросам о санитарной обрезке и сносе аварийных деревьев на придомовой местности, проверке денежной потребности в выполнении работ и услуг по содержанию общего имущества, по оплате уборки какашек в местах общего использования превосходит возможности Совета МКД в силу ст.161.1 Жилищного кодекса РФ, потому что относится к компетенции общего собрания собственников в силу ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ, то в этой части решение общего собрания является недействительным.
В Кировской области трибунал по иску УО признал недействительным контракт подряда меж председателем совета МКД и подрядчиком на промывку и опрессовку системы отопления.
Также было признано недействительным решение собрания, на основании которого данный контракт был заключен.
Также, трибунал признал недействительными и другие решения собрания – об исключении из списка работ УО уборки лестничных клеток, придомовой местности, чистки кровли от снега, снежных навесов, скалывания сосулек и наледи, скашивания травки, механизированной уборки снега – с подходящим понижением размера платы.
Трибунал исходил из того, что исключены неотклонимые работы, нужные для соответствующего содержания общедомового имущества, и утверждены работы по договору с лицом, у которого с управляющей организацией отсутствуют какие-либо правоотношения, что противоречит действующему законодательству.
Председатель совета многоквартирного дома не вправе заключать договоры оказания услуг по содержанию и (либо) выполнению работ по ремонту общего имущества, в том числе, договоры подряда на выполнение работ по промывке и опрессовке системы отопления, так как управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией.
В Столичной области собственникам не удалось оспорить решения собрания о наделении совета МКД дополнительными возможностями
На этом собрании, посреди остального, были прияты такие решения:
- Одарить председателя совета дома возможностями по заключению договоров на сервис шлагбаумов (диспетчеризация, веб и другие цели, связанные с их бесперебойным функционированием), а также других договоров с организациями, учреждениями физическими лицами в интересах собственников и нанимателей дома по согласованию с членами совета дома (при изменении цены услуг, работ в связи с увеличением цен).
- Одобрить плату за 1-но парковочное место на 2021 – 2022 г. в размере 500 руб. в год без учета конфигураций в цены услуг, в которую должны заходить не только лишь расходы на диспетчеризацию и веб, да и расходы на неожиданные нужды, а также благоустройство около дома. Оплату делать наличными председателю совета дома с выдачей расписки об уплате за ее подписью либо по доверенности, выданной ею одному из членов совета дома.
Нескольким собственникам эти и другие решения не приглянулись, потому что они считали, что совет наделили исключительными возможностями общего собрания собственников, да к тому же в отсутствие 2-ух третей голосов.
Суды пришли к решению, что все обычно: собрание проведено без нарушений, а завышенного числа голосов по этим вопросам Жилищный кодекс не просит:
- Спорное решение не наделяет председателя совета дома на заключение договоров об использовании общего имущества собственников, а предоставляет ему право на заключение договоров на спец сервис уже установленного общего имущества.
- Возможности председателя дома не распространяются на порядок пользования, владения, распоряжения данного имущества, в связи с чем решение по данному вопросу принимается обычным большинством голосов, принявших роль собственников многоквартирного дома.
Самарский региональный трибунал считает, что председателя совета МКД можно одарить правом единолично принимать решения о текущем ремонте дома. И для этого даже не надо набирать две третьих голосов.
К такому выводу трибунал пришел в деле об оспаривании результатов общего собрания, на котором председателем совета МКД избрали работника управляющей организации, а также приняли решение:
«Одарить Совет МКД (Председателя Совета МКД) возможностями по формированию плана текущего ремонта общего имущества собственников МКД и подписанию актов выполненных работ».
Трибунал первой инстанции согласился с истцом и указал, что решение просит две третьих голосов, а столько набрано не было, потому его следует признать недействительным.
Но региональный трибунал направил внимание, что наделение совета МКД полномочием на принятие решений о текущем ремонте просит не две третьих, а больше 50% от общего числа голосов собственников (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
А далее трибунал понесло – он стал разбирать возражение истца о том, что для наделения подобными возможностями председателя совета МКД ну уж точно нужно наличие 2-ух третей голосов.
Размышление апелляционной инстанции строилось таким макаром:
- Кворум в две третьих голосов нужен, в частности, для принятия решения по вопросу, предусмотренному пт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а точно – «наделение председателя совета МКД возможностями на принятие решений по вопросам, не обозначенным в части 5 статьи 161.1 реального Кодекса, кроме возможностей, отнесенных к компетенции общего собрания собственников».
- Часть 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ содержит в списке возможностей совета МКД принятие решения о текущем ремонте в случае передачи такового возможности решением общего собрания собственников.
- «Буквальное пояснение норм показывает на то, что квалифицированное большая часть – две третьих голосов – нужно не по всем вопросам о наделении председателя совета МКД какими-либо возможностями, а только возможностями, которые не поименованы в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, другими словами возможностями, которые не отнесены к полномочиям Совета МКД, или которые отнесены к компетенции общего собрания собственников».
Отсюда трибунал делает вывод, что при передаче председателю совета МКД возможностей, которыми обладает совет МКД, не требуется квалифицированного большинства голосов в две третьих, так как полномочие по формированию плана текущего ремонта поименовано в возможностей самого совета (части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ), другими словами не относится к исключениям из правила, установленного пт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, требующего принятие решения 2-мя третями голосов при передаче председателю совета МКД возможностей, выходящих за границы компетенции самого совета МКД.
Дополнительно трибунал отметил, что председатель совета МКД является членом совета МКД, в связи с чем «его возможности совпадают с возможностями совета» (№ 33 – 12659/2023)
Видимо исходя из этой же логики, чуток раньше Самарский региональный трибунал признал недействительным решение общего собрания об утверждении председателя совета МКД уполномоченным лицом «по взаимодействию с управляющей организацией» (что бы это полномочие ни значило).
Со ссылкой на тот же криво сформулированный п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ трибунал указал, что решение должно приниматься большинством голосов не наименее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (№ 33 – 10389/2023).