В Калининграде собственники посчитали, что «разделить» помещение колясочной площадью 7 кв. м будет сложно, потому пришли к решению его просто не применять. Завершилось все судебным разбирательством.
Собственники провели внеочередное общее собрание, на котором пришли к решению закрыть и не применять имеющуюся в доме колясочную (вопрос № 7 повестки). Ключи от нее передали на хранение старшему по дому и управляющей компании. В голосовании участвовали собственники, имеющие 67% голосов от их полного количества.
Один из собственников (Б.) не согласился с принятым решением и проявил желание воспользоваться колясочной. Но старший по дому ответил отказом на все просьбы предоставить ключи от спорного помещения.
Тогда Б. обратился в трибунал. Иска была 2-ва: один — к старшему по дому, другой — к нему же и еще одному собственнику-инициатору ОСС. Трибунал соединил 2-ва дела в 1-но пр-во.
В исковых заявлениях Б. просил: передать ему ключи от колясочной и не ремонтировать препятствий в использовании этим нежилым помещением; признать недействительным решение ОСС по вопросу неиспользования колясочной; взыскать с ответчиков расходы на оплату госпошлин. Ссылался на то, что оспариваемое решение принято с отсутствием нужного кворума и количества голосов для его принятия.
Трибунал первой инстанции отказал в иске, потому что пришел к выводу о соблюдении порядка проведения ОСС, правомочии собрания на принятие оспариваемого решения, а также согласовании этого решения требованиям закона.
Разрешение вопросов о распоряжении общим имуществом — исключительное право сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой принадлежности вещью. Трибунал не вправе заменять компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД.
Апелляционный трибунал с выводами нижестоящего суда не согласился, отменил его решение и удовлетворил требования истца. При всем этом исходил из того, что решение о закрытии и неиспользовании колясочной принято вне пределов компетенции общего собрания собственников.
Помещение колясочной — общедомовое имущество, а означает, на праве общей долевой принадлежности принадлежит и истцу. Но ни ст. 44 ЖК РФ, ни другие нормативные правовые акты не дают ОСС возможностей лишать собственников МКД права использования общим имуществом этого дома.
3-ий верховный трибунал общей юрисдикции отменил вынесенное решение и направил дело на свежее рассмотрение (определение № 88 – 7651/2022).
Впрямую вопрос определения порядка владения и использования общим имуществом не относится к компетенции ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Но он относится к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — «другие вопросы, отнесенные реальным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». В совокупы с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ эта норма свидетельствует о том, что вопросы владения и использования общим имуществом собственники также решают на собственном общем собрании.
Согласно п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64: «по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44—48 Жилищного кодекса Русской Федерации, может монтироваться режим пользования общего имущества строения, в частности отдельных общих помещений».
Также Президиум Верховного Суда РФ показывает: фейс, владеющее равными с другими собственниками правами обладать, воспользоваться и управлять общедомовым имуществом, вправе претворить в жизнь данное право только в случае заслуги соглашения меж всеми участниками долевой принадлежности (п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с ролью людей в долевом возведении многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 4 декабря 2013 г.).
Таким образом, выводы апелляционного суда о том, что в компетенцию ОСС дома не заходит вопрос определения порядка использования общедомовым имуществом, являются неверными.
При новеньком рассмотрении дела апелляционный трибунал решил, что оснований для ублажения иска нет.
Кворум на собрании имелся, в оспариваемой части решение ОСС соответствует требованиям закона, другие жильцы колясочную для личный целей не употребляют — там хранятся рамы для остекления общедомовых окон.
В конечном итоге решение суда первой инстанции осталось без конфигураций (определение Калининградского областного суда по делу № 33 – 2588/2022).