В Приморском крае многократные протечки подвесного светопрозрачного фасада новостройки, а также другие повреждения общедомового имущества принудили УО обратиться к застройщику с требованиями выполнить гарантийные обязательства и убрать выявленные недочеты работ. Но претензии УО остались без ублажения, потому спор пришлось разрешать в суде.
В обоснование собственной позиции УО представила заключения специалистов, которые в том числе пришли к последующим выводам:
— в подвесном фасаде имеются недостатки герметизации и утепления (они и являются первопричиной протечек);
— выполненные в МКД межэтажные пояса не соответствуют требованиям СП 2.13130.2012 и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности.
В конечном итоге, кроме обязания застройщика убрать недочеты строительства, УО просила взыскать с него расходы на экспертные исследования и осмотр фасада МКД — 360 000 руб., неустойку на случай просрочки выполнения судебного решения — 10 000 в денек.
Строитель настаивал: специалисты сделали ненадлежащие выводы, протечки фасада и другие недочеты вызваны действиями, за которые он ответственности не несет. Сторона ответчика «маленьким гребнем» прошлась по заключениям специалистов, выражая несогласие с их выводами. К примеру:
— Специалисты указали, что в 80% квартир установлены не те уплотнители. Но, какими они должны быть при монтаже избранной профильной системы, не уточнили.
— Устанавливая наличие завышенных теплопотерь на неких участках, специалисты не произвели теплотехнический расчет ограждающих конструкций и сопоставление с требуемыми нормативными показателями.
Трибунал первой инстанции отказал управляющей организации в иске.
Исходил из того, что УО не вправе обращаться в трибунал с реальным иском. Надлежащие возможности не предусмотрены контрактом управления и не предоставлены решением общего собрания собственников.
Апелляционный трибунал с этими выводами не согласился, но всё равно оставил вынесенное решение без конфигураций. С учетом того, что иск основан на положениях ст. 304 Штатского кодекса РФ, а УО обеспечивает содержание общедомового имущества в интересах всех собственников МКД, она является соответствующим истцом.
При всем этом апелляционный трибунал критически отнесся к представленным УО заключениям: усмотрел в их множественные недочеты и противоречия; отметил, что необходимость внедрения обозначенных спецами проектировочных решений не обусловлена. Как расследование, появление спорных недочетов по вине застройщика не подтверждено.
Судебный трибунал Дальневосточного окрестность направил дело на свежее рассмотрение (решение по делу № Ф03 – 2681/2024). «Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязанностей лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем или лицом, обязанным в силу закона предоставить надлежащие гарантии». И точно строитель был должен обосновать, что спорные недочеты связаны не с нарушением им строй норм, а с эксплуатацией МКД.
УО обосновала наличие претензий от жильцов МКД по поводу протечек фасадного остекления, а строитель не опроверг наличие соответственных недочетов. Но трибунал первой инстанции ограничился указанием на то, что УО является ненадлежащим истцом и не установил действительные предпосылки выявленных изъянов. Не сделал этого и апелляционный трибунал.