Самостоятельное снижение собственниками размера платы за содержание жилья суды по иску управляющей организации могут признать недействительным. При этом «под раздачу» могут попасть и другие решения, принятые на общем собрании собственников. Шансы на победу у управляющей организации выше, если собственники утверждают размер платы ниже, чем это установлено муниципалитетом.
Случай из Свердловской области
В МКД под управлением ООО «Асто» (г. Среднеуральск Свердловской области) на ОСС в 2022 году были приняты решения:
— об утверждении тарифа на содержание и ремонт в размере 20,58 р./кв.м.;
— о наделении совета МКД полномочиями на «принятие решений об использовании денежных средств текущего ремонта».
Эти решения собственников УК оспорила в суде и обосновала иск так:
— Тариф в размере 20,58 р./кв.м. был утвержден постановлением муниципалитета в 2020 году. В 2022 году муниципалитет утвердил минимальный тариф на содержание и ремонт жилья в размере 21,88 р./кв.м. Этот тариф позволяет УК выполнять Минимальный перечень услуг и работ № 290, более низкий тариф – нет.
— Перечень работ и услуг, указанный в протоколе ОСС в качестве обоснования тарифа, не предусматривает ряд обязательных работ.
— Жилищный кодекс не содержит таких полномочий ОСС как наделение совета дома полномочиями на принятие решений «на использование средств текущего ремонта». Принятие подобных решений может привести к недостаточности финансирования работ по устранению аварий и работ, выполняемых по предписаниям госорганов.
Суды трех инстанций согласились с доводами УК и признали решения ОСС недействительными (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 22449/2023):
- Работы и услуги, входящие в Минимальный перечень услуг и работ № 290 обязательны к выполнению. По решению собственников этот перечень может быть дополнен, но не урезан.
- При утверждении тарифа на содержание и ремонт собственникам следует учитывать рыночную стоимость услуг и работ, входящих в минимальный перечень, текущее состояние и степень износа общего имущества, необходимость дополнения перечня иными видами работ. Собственникам следует принимать во внимание предложения УК, обоснованные сметами расходов.
- Тариф на содержание и ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и отвечать требованиям разумности (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5‑П).
- Тариф 20,58 р./кв.м. установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности.
- ОСС вправе наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4, 4.2 ст. 44 ЖК РФ). А оспариваемым решением ОСС предоставлены полномочия принимать решения об «использовании средств текущего ремонта». Уполномочить совет дома на принятие подобных решений нельзя. Это противоречит формулировкам Жилищного кодекса и, действительно, может привести к недофинансированию работ УК.
Похожая история из Иркутской области
В одном из МКД Иркутской области по инициативе членов совета дома было проведено ОСС, на котором собственники приняли ряд решений:
- утвердили на 2022 год плату за услуги охраны тепловых узлов 0,37 р./кв.м. и тариф на содержание общего имущества МКД в размере 15,14 р./кв.м.;
- обязали УК произвести за ее счет засыпку фундаментных ям в подвале.
УК обратилась в суд с иском о признании недействительными таких решений ОСС, указав следующее:
— Изначально по договору управления МКД, заключенному с застройщиком дома, тариф составлял 20,67 р./кв.м. Впоследствии из содержания исключили плату за вывоз ТБО и освещение МОП, и тариф уменьшился до 15,51 р./кв.м. Даже этот тариф недостаточен для надлежащего содержания общедомового имущества. Поэтому на «параллельном» ОСС, проводимом по инициативе УК, предлагался тариф на 2022 год 20,15 р./кв.м. Он рассчитан УК на базе Минимального перечня услуг и работ № 290 исходя из стоимости трудовых, материальных ресурсов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, прибыли, НДС.
— Минимальный размер платы за содержание и текущий ремонт, утвержденный ОМСУ, – 22,84 р./кв.м., из них: содержание – 20,46 р./кв.м., текущий ремонт – 2,38 р./кв.м.
— Тариф на содержание 15,14 р./кв.м. установлен собственниками произвольно, без экономического обоснования, без учета предложений УК и постановления ОМСУ. Такой тариф не позволит УК оказывать услуги в полном объеме. УК грозит административная ответственность за несоответствие объема и качества оказываемых услуг требованиям закона.
— Тариф за услуги охраны тепловых узлов в размере 0,37 р. недостаточен для оплаты таких услуг. По договору на обслуживание охранной сигнализации и тревожной кнопки УК вносит абонентскую плату 1000 р. в месяц, а собственники приняли решение оплачивать только 304,03 р. (0,37 р. х 821,7 кв.м. (общая площадь всех помещений)).
— Обязание УК произвести работы в отношении общедомового имущества (устранить строительные недостатки) за счет средств компании, а не собственников, противоречит действующему законодательству.
Материал написан для сайта ЖКХ Ньюс. Если вы читаете его в другом месте, значит, владельцы этого места бессовестные плагиаторы, которые даже не читают, что копируют. Рекомендуем отписаться.
Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 15208/2023) признали решения ОСС недействительными, руководствуясь следующим:
- Размер платы за содержание и ремонт жилья не может устанавливаться ОСС произвольно, он должен быть разумным и обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (п. 14, 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5‑П).
- Стороны договора управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер платы за содержание жилья.
- Решение ОСС о снижении тарифа на содержание жилья до 15,14 р./кв.м. ничтожно, поскольку принято собственниками за пределами своей компетенции, в отсутствии предложений УК и экономически обоснованного расчета (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ).
- Доводы председателя совета МКД том, что тариф ОМСУ завышен, несостоятельны, поскольку этот тариф не признан недействительным.
- Работы по засыпке фундаментных ям в подвале за счет средств на содержание общего имущества не предусмотрены ни Правилами осуществления деятельности по управлению МКД № 416, ни договором управления домом. При этом ОСС не принималось решений о выполнении таких работ за счет средств собственников.
Кроме того, суды учли, что имеются судебные акты преюдициального значения. Ранее суды признали недействительными аналогичные решения ОСС об утверждении тарифов, а также отказали в удовлетворении требований председателя совета МКД о проведении работ по засыпке фундаментных ям.